Gayrimenkul (2)

Gayrimenkul sektöründe arz tarafına baktığımızda inşaat sektörünü görürüz. İnşaat sektörü açısından konut üretmek, yani konut yatırımı yapma kararı almak, kar beklentisine bağlıdır. Bunun için maliyetleri incelediğimizde inşaat ve finansman maliyetleri önemlidir.

Temmuz 2008 sonrası Küresel Krizin derinleşmesi ile birlikte emtia fiyatları hızlı bir düşüş trendine girmiştir. Bunun bir uzantısı olarak inşaat maliyetleri de düşmeye başlamıştır. TÜİK tarafından açıklanan Bina İnşaatı Maliyet Endeksi 2008 dördüncü çeyreğinde, üçüncü çeyreğe göre yüzde 3,9 azalmıştır (TÜİK haberi).

Finansman maliyetleri için ise aynı şeyi söylemek bugün itibariyle mümkün değil. Hatırlanacağı üzere Merkez Bankası son üç toplantısında seri bir şekilde gösterge faizlerini indirdi. Para Politikası Kurulu'nun bu haftaki toplantısı (19 Şubat 2009) sonrasında piyasalarda en az 50 baz puan daha indirim beklentisi var. BDDK başkanı Tevfik Bilgin'in de değindiği gibi bu indirimler mevduat faizlerini indirmiş olsa da kredi faizlerine daha etki etmemiştir. Kredi faizlerinin de gerilemeye başlaması önümüzdeki dönemde hem arz hem talep tarafında finansman maliyetlerinin azalacağı anlamına gelebilir.

Öte yandan içerisinde bulunduğumuz Küresel Kriz, konut talebini daraltarak konut fiyatlarını aşağıya çekmektedir. İnşaat maliyetleri azalsa da satış fiyatlarının daha fazla azalması ve talebin yakın zamanda canlanmayacağı beklentisi, inşaat sektörünün yeni yatırımlara cazip bakmasını engellemektedir.

Şu anda gayrimenkul satın alan kişi ve kurumların beklentisi kısa dönemde satarak kar elde etmek değildir. Alternatif bir yatırım aracı olarak gayrimenkul, kira geliri sayesinde düzenli nakit akışı yaratabilir. Örneğin, düşen fiyatlar karşısında uzun vadede değerlendirmek amacıyla gayrimenkul ve hisse senedi yatırımlarını karşılaştıralım. Dev şirketlerin zarar yazdığı şu dönemde hisse senedinden temettü geliri elde etmeniz zor. Kısa vadede hissenin değerinin artmasını da beklemiyorsanız paranızı borsada değerlendirmek istemezsiniz. Kira geliri ile düzenli nakit akışı ve uzun vadede fiyatların artma beklentisi, yatırım tercihlerini ticari gayrimenkulden yöne çevirebilir.