Gayrimenkul Değerleme 1

Gayrimenkul arsalar, araziler, konutlar, ticari mülkler, işyerleri, madenler veya çiftlikler gibi çeşitli varlığı tanımlamaktadır. 

Öncelikle, gayrimenkul fiyatları ile ekonominin durumu arasında ilişki kurulabilir. Diğer bir değişle, gayrimenkul fiyatları ekonomi için öncü gösterge olarak kullanılabilir. Bununla birlikte, gayrimenkul fiyatları tüketicilerin zenginliğinin bir göstergesi olarak kamu politikalarına yön verebilirler.

Gayrimenkul sektörü günümüzde tut-sat (mortgage) kredileri, menkul kıymetleştirme kanalı veya alternatif yatırım araçları aracılığıyla finansal sektörle etkileşim içindedir (Heath, 2005). 

2007 yılında Amerika'da konut fiyatlarında oluşan balon ile başlayan, daha sonra menkulleştirme üzerinden finansal krize ve sermayenin uluslararasılaşması ile global krize dönüşen süreç gayrimenkul değerlemenin önemini net bir şekilde göstermiştir. Hatırlayacağınız üzere krizde konut kredilerine dayalı menkul kıymetler ve bunlardan üretilen yapılandırılmış ürünler (örneğin CDO'lar) büyük rol oynamıştır.

Bütün bu öneme rağmen, gayrimenkul değerlemesi veya gayrimenkul fiyatlarını takip etmek zorlu bir süreçtir.  Gayrimenkul fiyatları özelliklerine göre büyük değişkenlik gösterebilirler (Domingo v.d., 2005).

Gayrimenkul fiyatları piyasadaki arz-talep ile oluşmaktadır (Egert ve Mihaljek, 2007). Arz ve talebi etkileyen ekonomik faktörler (gelir, faiz oranları), kar beklentisi, gayrimenkulün fiziksel özellikleri (yeri, büyüklüğü, yaşı, erişilebilirliği v.b.) ve maliyetler birçok etmen sayılabilir.

Bütün bu saydığım zorluklar sebebiyle standart bir gayrimenkul değerleme yöntemi yoktur. Gayrimenkul değerlemesinde maliyet yöntemi, gelir kapitalasyonu veya piyasa yöntemi gibi yöntemler kullanılmaktadır (Collier v.d., 2008).

         Maliyet Yönteminde konutun üzerinde bulunduğu arsanın tahmini bedeline konutun inşaat maliyeti eklenir ve amortisman düşülür. Bu yöntem genelde piyasada ticareti fazla yapılmamış genç mülkler için uygundur.

         Gelir Kapitalasyonu Yönteminde gayrimenkulün yarattığı gelir göz önüne alınır ve genellikle ticari mülklere uygulanır.

         Piyasa Yönteminde ise benzer gayrimenkullerin güncel satış fiyatları göz önüne alınır. Benzer menkulün fiyatı emsal fiyatı olarak adlandırılır. Bu yöntem kısa dönemde emsal teşkil edecek birçok gayrimenkul satılmışsa kullanışlıdır.

Üç yöntem kullanılıkları durumlara bağlı olarak çok farklı sonuçlar verebilmektedir. Bu nedenle gayrimenkul değerlemesi yapanın tecrübesine bağlı olarak hangi yöntemi seçeceği büyük önem taşımaktadır.

Gayrimenkul fiyatları ile ilgili ilerleyen tarihlerde yazmaya devam edeceğim.